Kupiti stan u Beogradu iz godine u godinu je sve manje dostižno za većinu ljudi u Srbiji.
Cene kvadrata otišle su u nebesa, naročito u centralnim i „elitnim“ opštinama, toliko da, kada malo dublje uronite u tu temu, zaista možete doživeti šok.
Krenete da gledate oglase, pa naiđete na garsonjeru od 28 kvadrata za 160.000 evra.
Za stan u centru više ne pitate koliko košta, već da li se neko šali sa vama.
A sve ono što je nekada važilo – da je Palilula pristupačna, Zvezdara za porodice, a Novi Beograd najstabilniji – danas je pod znakom pitanja.
Ako ste u fazi da razmišljate o kupovini stana, bilo da kupujete za sebe ili kao investiciju, verovatno pokušavate da shvatite postoji li još neki deo Beograda gde su normalne cene?
Gde nećete preplatiti? Gde cena kvadrata još uvek ima kakvog-takvog smisla?
Ovaj tekst vam daje tačne, ažurirane podatke o cenama po svim beogradskim opštinama za leto 2025. Udahnite, pročitajte i saznajte sa čima zaista imate posla.
Šta danas određuje cenu kvadrata u Beogradu?
U 2025. godini, tržište nekretnina u Srbiji, a naročito u glavnom gradu, pod jakim je uticajem nekolicine faktora koji zajedno formiraju krajnju cenu.
Lokacija
Što ste bliže centru i ključnim gradskim tačkama poput bolnica, škola i poslovnih zona, cena skače.
Ali to ne znači da je svaka centralna lokacija skupa, niti da je svaka periferna povoljna. Na primer, Beograd na vodi i dalje ruši rekorde, dok se Karaburma približava cenama iz dela Novog Beograda.
Infrastruktura je ključna: ako kvart ima uređene saobraćajnice, garaže, biciklističke staze i lokalne sadržaje, cena po kvadratu ide gore.
Tip gradnje
Novogradnja 2025. godine košta znatno više od stanova u starijim zgradama, i to ne zato što je uvek bolja, već zato što tržište to trenutno traži.
Kupite, uselite se bez dodatnih ulaganja, sve je novo. Ali zato je starogradnja u istoj opštini često i do 700 do 1.000 evra jeftinija po kvadratu.
Tu se otvara ptrostor za razmišljanje i ozbiljne kalkulacije – šta se više isplati i za koliko.
Ponuda i potražnja
Ogroman broj ljudi u Beogradu trenutno traži manji stan, idealno do 55 kvadrata, koji se nalaze u atraktivnijim, urbanizovanijim delovima grada.
Zbog toga su cene takvih stanova u 2025. godini nerealno visoke. Na tržištu je i manje aktivnih oglasa nego prethodnih godina, pa oni koji prodaju diktiraju uslove.
U nekim opštinama je tražnja tolika da se stanovi prodaju u roku od jednog dana.
Makroekonomski uslovi
Kamate su porasle, ali i dalje ima mnogo ljudi koji uzimaju kredite iz straha da će im uslovi biti još lošiji sledeće godine.
Subvencije i podrška države dodatno podižu potražnju kada se radi o prvoj kupovini.
Dakle, cena kvadrata u Beogradu 2025. godine zapravo je rezultat kombinacija pozicije, stanja stana, trenutka i odnosa ponude i potražnje i zato isti stan u dva različita kvarta može da se razlikuje po ceni za čak 40%.
Detaljna analiza po opštinama
Sledi spisak beogradskih opština i cene kvadrata u evrima, koji će vam dati jasnu sliku kuda da se krećete i šta da tražite s obzirom na svoje finansijske mogućnosti.
Novi Beograd
Novi Beograd je i dalje među najtraženijim opštinama zbog ravne strukture, širokih bulevara i razvijene infrastrukture, a popularnost ove opštine i dalje raste zbog odlične povezanosti sa centrom i velikih trgovačkih zona.
Cena kvadrata u novogradnji kreće se od 3.300 do 4.500 evra, u zavisnosti od naselja i zgrade.
Na primer, stan u Bloku 67, u novogradnji, oglašen je za 3.900 €/m². S druge strane, stariji stan u Bloku 30, renoviran, prodaje se za oko 3.250 €/m².
Vračar
Vračar ostaje elitna zona, iako je ponuda ograničena .Kvadrat se u ovoj opštini plaća skupo zbog lokacije, reputacije i blizine centra.
Novogradnja ide i do 4.800 evra po kvadratu, dok su stanovi u zgradama bez lifta ili parkinga i dalje preko 3.000.
Dvosoban stan u novijoj zgradi blizu Kalenić pijace oglašen je za 4.200 evra za kvadrat nekretnine.
Starogradnja iz 70-ih u blizini Hrama Svetog Save košta čak 3.600 evra.
Savski venac (Beograd na vodi)
Savski venac je šampion po visini cena. Ovaj deo grada odlikuje se ekstremnim razlikama u ceni, u zavisnosti od lokacije unutar opštine.
Kvadrat u Beogradu na vodi ide i do 9.000 evra, ali većina stanova se kreće u rasponu od 4.000 do 6.500.
Stan u Aurora zgradi u samom kompleksu od 62 m² prodaje se za 5.850 evra po kvadratu.
Van Beograda na vodi, stan kod Mostarske petlje oglašen je za 3.500 evra.
Stari grad
U Starom gradu, posebno na Dorćolu, prosečna cena starogradnje ide od 3.800 do 4.400 evra za kvadrat. Stan kod Studentskog parka, renoviran, oglašen je za 4.100 evra.
U novijim zgradama sa liftom, cena prelazi 4.500 . Ovo je i dalje zona visokog interesa zbog sadržaja, kulture i starinskog šarma.
Zvezdara
Na Zvezdari cene dosta variraju. Stan u Mirijevu u novijoj zgradi prodaje se za 2.150 evra po metru kvadratnom.
U Lionu, blizu Bulevara kralja Aleksandra, renovirani dvosoban stan procenjen je na 2.850 e/m², a novogradnja u naselju Olimp na oko 3.200 .
Ovo je jedna od zona u kojoj se kvalitet života ubrzano poboljšava, a cene i dalje ne skaču previše.
Voždovac
Na Voždovcu, posebno u naselju Stepa Stepanović, novogradnja ide od 2.400 do 2.800 e/m². Trosoban stan od 70 m² u Kumodražu II prodaje se za 2.300 evra za kvadrat. Kod Autokomande, stan u zgradi iz 2005. oglašen je za 3.200 .
Palilula
Palilula je veliko iznenađenje ove godine. Karaburma beleži rast, pa stan od 60 m² u novogradnji prodaje se za 2.700 e/m².
U Višnjičkoj banji, stan u novijoj zgradi se prodaje za 2.550 e/m². Starogradnja u Tašmajdanskom delu Palilule je oko 2.800 evra po kvadratu.
Čukarica
U Žarkovu, renovirani stan od 48 m² oglašen je za 2.200 evra za kvadrat. U Filmskom gradu, stan u novogradnji izlazi na 2.700 e/m².
Čukarica se širi ka periferiji, ali još uvek zadržava solidan odnos cene i kvaliteta stanova. Ova opština idealna je za porodice i one koji žele stan u prestonici, ali u mirnijem kraju.
Zemun
Zemun ima i tradicionalnu i modernu ponudu. Blizina Dunava, šarm i solidna infrastruktura drže cenu stabilnom.
U Gornjem gradu, stan u starogradnji nudi se za oko 2.150 evra po kvadratu. U naselju Meandri, novogradnja ide i do 2.800 evra.
Rakovica
U Rakovici, naselje Labudovo brdo nudi stanove u starogradnji za 1.850 do 2.000 evra po metru kvadratnom.
U naselju Miljakovac III, stan u novijoj zgradi košta 2.300 e/m². Ovo je zona s dobrim javnim prevozom i blizinom prirode, a cene su niže u odnosu na gradski prosek.
Periferne opštine (Barajevo, Obrenovac, Lazarevac)
Cene stanova na periferiji Beograda kreću već od 900 e/m². U Barajevu, stan u novogradnji od 65 m² oglašen je za 1.100 evra po kvadratu.
U Obrenovcu, stan blizu centra ide za 1.300 e/m². Periferija glavnog grada može biti najbolja opcija za one koji žele stan u svom vlasništvu, a blizina centra im nije proritet. ali ne insistiraju na centru.
Gde je kvadrat najskuplji, a gde najpovoljniji?
Kad se uporede sve opštine u Beogradu,razlike su ogromne. Kvadrat u najskupljim delovima grada košta i više nego duplo u odnosu na periferiju. Ali nije sve u ceni – treba gledati i šta za taj novac dobijate.
Top 3 najskuplje opštine:
- Savski venac – prosečno 4.369 e/m². Beograd na vodi diže prosek; tu se cene kreću i do 9.000 evra za kvadratni metar nekretnine..
- Stari grad – oko 4.260 e/m² u proseku. Dorćol, Studentski trg i okolne ulice su zone gde su renovirani stanovi i nova gradnja retki i vrlo skupi. Lokacija, pogled, kulturna vrednost i pešačke zone dižu cenu.
- Vračar – otprilike 4.100 e/m². Hram, Kalenić, Slavija… Stanova u ovom delu nema mnogo, a potražnja je velika. Cene su stabilne i visoke, naročito za stanove sa parkingom ili liftom, koji su retkost u ovom delu grada.
Top 3 najpovoljnije zone:
- Periferne opštine (Barajevo, Obrenovac, Lazarevac) – od 900 do 1.500 e/m². Ove lokacije nude najniže cene, ali zahtevaju kompromis: veća udaljenost od centra, slabija saobraćajna povezanost i manji broj urbanih sadržaja odlikuju ove delove grada.
- Rakovica – 1.850-2.200 e/m². Ako živite u ovoj opštini i dalje ste unutar grada, ali imate nešto lošiju infrastrukturu. Rakovica je dobra opcija za one kojima blizina prirode znači više od blizine centra.
- Surčin, Batajnica – 1.900-2.300 e/m². Ovi delovi Beograda razvijaju se brzo, ali još uvek nisuinfrastrukturno dovoljno funkcionalni. Međutim, ako gledate dugoročno, stan u ovom delu može biti dobra investicija.
Šta očekivati u nastavku 2025?
Tržište nekretnina u Beogradu u drugoj polovini 2025. pokazuje znakove zasićenja u najskupljim zonama, dok su povoljniji krajevi pod većim pritiskom tražnje.
Inflacija je u opadanju, ali cene kvadrata ne prate taj pad. Banke pooštravaju kreditne uslove, a fiksne kamate sada idu i preko 6%, što utiče na broj odobrenih stambenih zajmova.
Ipak, potražnja za manjim stanovima u kvalitetnim zonama i dalje raste – naročito među mladima i investitorima.
Periferne opštine beleže ubrzan rast cena, jer sve više ljudi pokušava da „pobegne“ od preskupog centra.
Očekuje se da će do kraja godine cene stagnirati u najskupljim delovima grada, dok će rast biti izražen u zonama kao što su Karaburma, Altina, Mirijevo i naselja u Surčinu.
Ako se nešto i bude menjalo do kraja 2025, to neće biti pad cena već promena njihove dinamike po opštinama.
Završna reč i saveti za kraj
Nije isto da li kupujete stan za sebe, da biste u njemu živeli ili ga kupujete da biste ga izdavali.
Ako planirate da živite bliže centru Beograda, bolje je platiti više i imati sve pri ruci.
Za investiciju – okrenite se manjim stanovima na Novom Beogradu, Zvezdari, Voždovcu, jer povrat investicije može biti bolji.
Sledeći vaš korak je analiza tačne željene lokacije i onih koje takođe mogu doći u obzir.
Proverite trendove i donesite najbolju odluku za sebe.