Renoviranje stana u zgradi uvek otvara više pitanja nego što se u prvi mah očekuje. Ljudi polaze od logike da je stan njihov i da mogu da rade šta žele. Međutim, život u zgradi nije izolovan.
Ispod vas su komšije, iznad vas su komšije, oko vas prolaze instalacije koje ne pripadaju samo vama.
Zato se svaki ozbiljniji zahvat u praksi deli na dva nivoa. Prvi je prostor koji koristite privatno. Drugi je okruženje koje delite sa drugima.
Saglasnost stambene zajednice se javlja upravo na tom drugom nivou.
Ako se u startu razdvoje obaveze prema zgradi, prema kućnom redu i prema nadležnom organu, renoviranje postaje daleko mirniji proces.
Kada se sve spakuje u jednu celinu, nastaje konfuzija. A kada se svaka grupa obaveza stavi na svoje mesto, većina radova može da se isplanira bez panike i sukoba.
U nastavku smo pripremili detaljan vodič koji objašnjava kada saglasnost stvarno mora da se traži, kada ona nije potrebna, kako izgleda procedura i šta ljudi najčešće previde.
Kada se saglasnost stambene zajednice uopšte pominje
Skupština stambene zajednice odlučuje o pitanjima koje pogađaju zgradu kao celinu. To uključuje i radove koji se sprovode na zajedničkim delovima ili utiču na bezbednost, izgled, funkcionalnost ili mir stambene zajednice.
Da biste znali da li saglasnost ulazi u vaš slučaj, dovoljno je da odgovorite na tri pitanja.
- Da li radovi zadiru u zajedničke delove ili zajedničke instalacije koje prolaze kroz vaš stan.
- Da li se menja spoljašnji izgled zgrade, uključujući fasadu, prozore, lođe ili spoljne uređaje.
- Da li radovi stvaraju rizik za bezbednost, konstrukciju, požarnu zaštitu, mir ili normalno korišćenje tuđih stanova.
Ako je i jedno od ovih pitanja potvrdno, saglasnost skupštine postaje realna obaveza.
Sa druge strane, ako radovi ostaju unutar vašeg prostora, bez uticaja na instalacije i bez uticaja na fasadu, najverovatnije se nalazite u kategoriji radova koji se obavljaju bez odluke skupštine. U tom slučaju se oslanjate na pravila kućnog reda i opštu obavezu da ne štetite drugima.
Kada saglasnost stambene zajednice obično nije potrebna
Postoji grupa radova koju vlasnici obavljaju bez saglasnosti i bez izlaska pred bilo kakav organ. To su radovi koji utiču samo na vaš prostor, ne diraju konstrukciju, ne menjaju instalacije koje pripadaju više stanova i ne utiču na spoljašnji izgled zgrade.
Tipično, u ovu grupu spadaju radovi koji se tretiraju kao tekuće održavanje:
- krečenje, mali gipsani radovi i gletovanje u sobama
- zamena laminata, parketa ili pločica, kada ne dira podnu ploču
- zamena sanitarija bez intervencije na kanalizacionim i vodovodnim vertikalama
- zamena kuhinjskih elemenata i ugradnih ormara
- zamena unutrašnjih vrata
- zamena prekidača, rasvete i utičnica u okviru postojećih instalacija
Ovo su radovi koji ne prelaze prag rizika. Ipak, kućni red važi za svakog vlasnika, pa je i dalje obavezno da se komšije i upravnik obaveste o radovima koji stvaraju buku, prašinu ili zahtevaju bolju organizaciju hodnika, lifta ili ulaza.
Dobro je da ljudi u zgradi budu informisani, jer čak i naizgled mali radovi mogu da stvore zastoje, privremene smetnje ili pojavu curenja. Kada se sve radi transparentno, komunikacija je lakša i brige se zatvaraju u prvim satima, umesto da izrastu u sukobe.
Kada saglasnost mora da se traži
Postoje situacije koje uvek zahtevaju odluku stambene zajednice. To su radovi koji zadiru u samu strukturu zgrade, utiču na fasadu ili zajedničke instalacije ili donose rizik koji prevazilazi granice jednog stana.
Radovi koji ulaze u zajedničke delove ili zajedničke instalacije
Zajedničke instalacije prolaze kroz svaki stan i predstavljaju najosetljiviji deo pri renoviranju. Vertikale su zajedničke, pa svaki rad koji menja njihov položaj ili funkciju automatski utiče i na druge.
Najtipičniji primeri:
- pomeranje vodovodnih i kanalizacionih priključaka koji su vezani za vertikale
- intervencije na dimnjaku ili ventilacionom kanalu
- radovi na zajedničkim elektro vodovima smeštenim u hodniku ili zajedničkim ormarima
- radovi na gasnim instalacijama kada zgrada ima gas
Tu se saglasnost ne izbegava. Zgrada ima pravo da traži jasne informacije, pouzdanu dokumentaciju i izvođača koji je stručan.
Radovi koji menjaju spoljašnji izgled zgrade
Fasada, lođa i sve što se vidi spolja pripada celoj zajednici. Kada neko želi da ugradi klima uređaj, zatvori lođu, promeni izgled stolarije ili postavi spoljnu tendu, svi stanari postaju zainteresovana grupa.
Najčešći slučajevi:
- postavljanje klima uređaja na fasadi
- zatvaranje terase ili застakljivanje lođe
- ugradnja roletni, spoljnih kutija ili tendi
- promene na stolariji koje menjaju spoljašnju sliku zgrade
U mnogim gradovima ovo je izričito regulisano. Pravila kućnog reda dodatno podvlače da se radovi na zajedničkim delovima ne izvode bez saglasnosti skupštine.
Radovi koji mogu da utiču na konstrukciju i bezbednost
Svaki rad koji se približi konstrukciji zahteva pažljivu pripremu.
Rušenje zidova, probijanje otvora, štemovanje ploče ili menjanje rasporeda instalacija ulazi u grupu zahvata koji mogu da dovedu do tehničke procedure kod nadležnog organa.
Saglasnost stambene zajednice je samo jedan deo obaveza.
Tipične situacije:
- rušenje zidova između prostorija
- spajanje stanova
- intervencije na podnoj ploči
- promene koje utiču na protivpožarnu zaštitu, uključujući zamenu vrata i radove na dimnjacima
U ovim slučajevima vam je interes da sve bude dokumentovano, jer u slučaju štete dokazujete da ste radove izvodili uz urednu proceduru.
Ko donosi odluku u stambenoj zajednici
Skupština stambene zajednice je telo koje donosi odluke u ime svih vlasnika. Jedan stan daje jedan glas. Odluke se mogu doneti na sednici ili putem pisanih izjava.
Osnovna pravila glasanja:
- za većinu odluka dovoljna je obična većina prisutnih
- za pojedina pitanja potrebna je dvotrećinska većina
- ako nema kvoruma, ponovljena sednica može da radi sa jednim delom ukupnih glasova
- odluke se unose u zapisnik i čuvaju kod upravnika
Ako zgrada ima usvojena pravila vlasnika, obavezno ih proverite. Ona mogu da menjaju kvorum, većinu i postupak donošenja odluka.
Kućni red kao obavezni okvir rada
Kućni red reguliše termine u kojima se sme stvarati buka, pravila ponašanja tokom renoviranja i obavezu obaveštavanja stanara.
Kada se radovi izvode, narednih par dana ili nedelja ceo ulaz oseća posledice. Zato lokalne samouprave često propisuju jasne termine.
Tipičan raspored koji važi u mnogim sredinama:
- bučni radovi radnim danima od 8.00 do 16.00
- subotom od 8.00 do 14.00
- nedelja i praznici bez izvođenja bučnih radova
Upravnik mora da bude obavešten, a na oglasnoj tabli se objavljuje obaveštenje o radovima. Navodi se vrsta radova, izvođač, trajanje i podaci o rešenju nadležnog organa ako je ono potrebno.
Kako se saglasnost stambene zajednice dobija korak po korak
Ako ste već utvrdili da u vašem slučaju saglasnost mora da postoji, vreme je da dokument pripremite jasno i stručno. To ne mora da bude komplikovano. Najvažnije je da nema skrivenih detalja i da upravnik i komšije vide šta se radi.
Korak 1: Napišite precizan opis radova (uključite odnošenje šuta)
Opis mora da bude konkretan i čitljiv. Ljudi koji glasaju uglavnom nisu iz struke. Što više detalja navedete, lakše je doneti odluku.
Uključite:
- šta radite tačno, na primer rušenje, zamena instalacija, zatvaranje terase, ugradnja klime
- gde radite, u kojoj prostoriji, kom zidu ili delu fasade
- ko izvršava radove, firma ili majstor, kontakt
- trajanje radova
- plan zaštite zajedničkih površina
- plan za odnošenje šuta i čišćenje hodnika
Kada komšije vide da radovi imaju redukciju prašine, zaštitu lifta i jasnu organizaciju šuta, pritisak pada.
Korak 2: Utvrdite da li radovi zahtevaju akt nadležnog organa
Pravilnik o posebnim vrstama radova daje okvir koji pomaže da se razume da li se ide po rešenje organa.
Tekuće održavanje ne ide na to. Veći zahvati mogu da zahtevaju dokumentaciju, rešenje i tehnički nadzor.
Ako postoji dilema, konsultujte upravnika, projektanta ili statičara. Greške u proceni mogu da izazovu spore i zastoje.
Korak 3: Podnesite zahtev upravniku
U zahtevu predložite da se tačka uvrsti na dnevni red sednice ili da se saglasnosti prikupljaju pisanim putem. Ako vidite da bi sednica pomogla, to otvoreno recite. Ljudi bolje reaguju kada postoji mogućnost da postave pitanja lice u lice.
Korak 4: Održavanje sednice i glasanje
Sednica mora da ima zapisnik. U njemu stoji ko je prisutan, šta je razmotreno i kako je glasano. Dokument kasnije štiti i vas i zgradu. Odluke koje nisu zapisane lako postanu neupotrebljive.
Korak 5: Organizacija radova prema kućnom redu
Kada saglasnost postoji, radovi moraju da se izvode u okviru pravila kućnog reda. Obaveštenje na vidnom mestu je deo rutine, a komunalna inspekcija kontroliše da li se poštuju termini i pravila.
Šablon zahteva za saglasnost stambene zajednice
Ovaj primer možete da prilagodite.
Naslov: Zahtev za saglasnost stambene zajednice za izvođenje radova u stanu
Podnosilac: Ime i prezime, broj stana, kontakt
Adresa: Ulica, broj, ulaz, sprat
Opis radova: Jasno, tačkasto
Uticaj na zajedničke delove: Da ili ne, uz objašnjenje
Uticaj na izgled fasade: Da ili ne
Izvođač radova: Podaci o firmi ili majstoru
Trajanje: Datum početka i kraja
Zaštita zajedničkih površina i šuta: Plan zaštite i odnošenja
Prilozi: Fotografije, skice, ponude
Predlog odluke: Formulacija koju zgrada usvaja
Najčešći scenariji u praksi
Ugradnja klima uređaja na fasadi
Uvek ide pred skupštinu jer menja spoljašnji izgled zgrade. Preporučljivo je da navedete model klime, boju i tačnu poziciju spoljne jedinice.
Zatvaranje terase ili lođe
Zahteva saglasnost zbog promene fasade. Komšije često žele da vide skicu ili vizuelizaciju pre glasanja.
Pomeranje kupatila ili kuhinje
Ulazi u zonu rizika zbog mogućnosti curenja i promene vertikala. Zgrada očekuje jasan plan izvođenja radova i pouzdanog izvođača.
Rušenje zida između soba
Čak i ako zid deluje tanak, ne tretirajte ga olako. Tražite stručno mišljenje i tek onda idite pred zgradu.
Šta se dešava ako radovi počnu bez saglasnosti
Scenariji su predvidljivi. Zgrada može da traži prekid radova. Komšije mogu da podnesu prijavu.
Komunalna inspekcija može da izađe na teren. U ekstremnim situacijama traži se vraćanje u prethodno stanje.
Dokumentovana saglasnost je najbolji oslonac da dokažete da ste postupali uredno.
Kontrolna lista pre početka radova
Tabela ispod olakšava procenu.
| Pitanje | Da li utiče na proceduru |
| Da li radovi spadaju u tekuće održavanje | Ako da, saglasnost obično nije potrebna |
| Da li dirate zajedničke instalacije | Saglasnost je potrebna |
| Da li menja spoljašnji izgled | Saglasnost je potrebna |
| Da li radovi stvaraju buku duže od nekoliko dana | Obaveštenje komšijama je obavezno |
| Da li imate plan zaštite zajedničkih površina i šuta | Zgrada to očekuje |
| Da li imate jasan opis radova | Neophodno za saglasnost |
Zaključak
Renoviranje stana zahteva dobru pripremu i jasnu komunikaciju. Saglasnost stambene zajednice ne služi da vas uspori, već da obezbedi da radovi prođu bezbedno, uredno i sa što manje smetnji za ljude oko vas.
Kada je opis radova jasan i kada postoji korektna komunikacija sa upravnikom i komšijama, saglasnost se obično dobija bez većih problema.
Ako sve pripremite na vreme i ako se držite pravila kućnog reda, renoviranje može da prođe brže i sa manje stresa nego što ste očekivali.