Kupovina stana u novogradnji u Beogradu za mnoge predstavlja jednu od najvećih finansijskih odluka u životu. Atraktivna lokacija, savremena gradnja i mogućnost da prvi koristite potpuno nov stan često su dovoljni da kupac brzo donese odluku.
Ipak, lep izgled stana i prezentacija investitora nisu dovoljni da bi se moglo zaključiti da je kupovina pravno i finansijski sigurna.
Upravo zato je važno da se pre potpisivanja ugovora i isplate novca provere dokumentacija, investitor, status objekta i uslovi same kupoprodaje.
U takvoj situaciji advokat u Beogradu može pomoći kupcu da pre donošenja konačne odluke sagleda pravne rizike i proveri dokumentaciju koja se često ne analizira dovoljno detaljno.
Kod kupovine novogradnje posebno je važno imati na umu da kupac ne kupuje samo stan, već ulazi u odnos sa investitorom koji ima određene obaveze u vezi sa izgradnjom, rokovima, kvalitetom radova i predajom nepokretnosti.
Zato je dobro pravilo da se ne oslanjate samo na ono što je navedeno u oglasu ili prezentovano tokom obilaska gradilišta, već da sve bitne dogovore proverite kroz dokumentaciju i ugovor.
Ko je investitor i kakav je njegov prethodni rad?
Jedna od prvih provera trebalo bi da se odnosi na samog investitora. Kupac često obrati pažnju na projekat, lokaciju i cenu kvadrata, dok se manje pažnje posvećuje kompaniji kojoj zapravo poverava značajan deo svog novca.
Pre kupovine korisno je proveriti koliko dugo investitor posluje, koje je prethodne projekte realizovao i da li su ti objekti završeni u predviđenom roku.
Takođe je značajno proveriti da li su prethodni objekti dobili potrebne dozvole i da li su stanovi na kraju uredno upisani u katastar.
Ove informacije same po sebi ne predstavljaju garanciju da će novi projekat biti realizovan bez problema, ali mogu biti važan pokazatelj poslovanja investitora.
Poseban oprez potreban je kada je investitor novoosnovano društvo koje nema prethodne projekte. To ne znači automatski da postoji problem, ali je u takvoj situaciji još važnije detaljno proveriti projekat, zemljište, finansiranje i ugovorne obaveze.
Da li je zemljište na kojem se gradi pravno čisto?
Pre kupovine stana u novogradnji važno je proveriti i zemljište na kojem se objekat gradi. Potrebno je utvrditi ko je vlasnik parcele, da li na njoj postoje hipoteke ili drugi tereti i da li investitor ima odgovarajuće pravo na izgradnju objekta.
Takođe treba proveriti da li postoji građevinska dozvola i da li se projekat koji se reklamira zaista poklapa sa dozvoljenim radovima.
Kupac ne mora sam da poznaje sve detalje građevinske dokumentacije, ali bi trebalo da zna da činjenica da se na određenoj lokaciji gradi objekat ne znači automatski da će svaki stan iz projekta kasnije biti moguće bez problema upisati u katastar.
Šta treba proveriti u ugovoru?
Kupoprodajni ugovor nije samo dokument koji potvrđuje cenu stana. On bi trebalo da jasno reguliše odnos kupca i investitora i da predvidi šta se dešava ako jedna od strana ne ispuni svoje obaveze.
Kod stanova koji se kupuju dok je objekat još u izgradnji, posebno je važno da rokovi budu jasno definisani. Formulacije koje ostavljaju previše prostora za neodređeno produžavanje rokova mogu kasnije predstavljati problem za kupca.
Šta ako investitor kasni sa radovima?
Kašnjenje završetka radova jedan je od najčešćih problema sa kojima se kupci novogradnje mogu suočiti. Za kupca kašnjenje nije samo pitanje neprijatnosti.
Ako je planirao da se useli u novi stan, može istovremeno imati troškove zakupnine, kredita, kamata ili drugih obaveza. Zbog toga rok završetka radova ima konkretnu finansijsku vrednost.
Ugovor bi zato trebalo da predvidi šta se događa ako investitor ne završi objekat u ugovorenom roku. U zavisnosti od konkretnog ugovora i okolnosti, mogu biti predviđeni penali, naknada štete ili druga prava kupca.
Skriveni nedostaci: kada novi stan nije zaista „bez mana“
Jedna od čestih zabluda jeste da novi stan ne može imati ozbiljne nedostatke. Međutim, činjenica da je stan nov ne znači da je savršeno izveden. Problemi se mogu pojaviti tek nakon useljenja.
To mogu biti problemi sa vlagom, izolacijom, stolarijom, podovima, instalacijama, grejanjem, ventilacijom ili drugim delovima objekta. Neki nedostaci nisu vidljivi tokom kratkog obilaska stana.
Zbog toga je veoma važna primopredaja. Kupac bi trebalo da detaljno pregleda stan i da se eventualni nedostaci evidentiraju u zapisniku ili drugoj odgovarajućoj dokumentaciji.
Nije dobro oslanjati se samo na usmena obećanja da će investitor „srediti sve kasnije“. Ono što je dogovoreno trebalo bi da bude dokumentovano.
Posebno obratiti pažnju na površinu stana
Kod novogradnje se može dogoditi da konačna površina stana odstupa od površine koja je navedena u početnoj dokumentaciji ili ugovoru.
Zato je važno da ugovor jasno reguliše način obračuna konačne cene ukoliko dođe do razlike u kvadraturi.
Mala razlika u površini kod cene od nekoliko hiljada evra po kvadratnom metru može predstavljati značajan iznos.
Kupac bi takođe trebalo da obrati pažnju na to šta se tačno podrazumeva pod površinom stana, odnosno koji delovi ulaze u obračun i na koji način se tretiraju terase, lođe i drugi pripadajući prostori.
Primopredaja nije samo preuzimanje ključeva
Kada investitor pozove kupca na primopredaju, to ne bi trebalo posmatrati samo kao trenutak kada se preuzimaju ključevi.
To je prilika da se stan detaljno pregleda i da se utvrdi da li odgovara onome što je ugovoreno.
Treba proveriti vrata i prozore, podove, zidove, sanitarije, instalacije, grejanje, utičnice i druge elemente koji se mogu pregledati.
Ako postoje nedostaci, potrebno je napraviti evidenciju o njima i dogovoriti rok za njihovo otklanjanje.
Kod ozbiljnijih nedostataka nije preporučljivo prihvatati situaciju u kojoj se kupcu samo usmeno obećava da će problem biti rešen „u narednih nekoliko dana“.
Šta znači kada objekat još nije upisan u katastar?
Kod kupovine stana u objektu koji je još u izgradnji, činjenica da stan u trenutku potpisivanja ugovora nije upisan u katastar ne mora sama po sebi značiti da kupovina nije moguća.
Međutim, tada kupac preuzima drugačiji nivo rizika nego kada kupuje već izgrađen i upisan stan.
Zbog toga je važno proveriti status izgradnje, građevinsku dokumentaciju i uslove pod kojima će objekat nakon završetka moći da bude upisan.
Ne treba žuriti samo zbog „dobre prilike“
Tržište novogradnje u Beogradu često podstiče osećaj da će kupac izgubiti priliku ako odmah ne rezerviše stan. Međutim, pritisak da se novac uplati što pre ne bi trebalo da bude razlog da se preskoče osnovne provere.
Kupovina nekretnine je dugoročna odluka i nekoliko dana potrebnih za pregled dokumentacije obično je mnogo manje značajno od problema koji mogu nastati ako se dokumentacija ne proveri na vreme.
Zaključak
Kupovina stana u beogradskoj novogradnji može biti dobra odluka, ali kvalitet projekta nije jedini kriterijum koji treba uzeti u obzir.
Pouzdanost investitora, status zemljišta, građevinska dokumentacija, sadržina ugovora, rokovi završetka radova i način rešavanja eventualnih nedostataka podjednako su važni.
Najveći broj problema lakše je sprečiti pre potpisivanja ugovora nego rešavati nakon što je novac već isplaćen.
Zato bi kupac trebalo da pre donošenja konačne odluke proveri dokumentaciju, razume svoje ugovorne obaveze i utvrdi koja prava ima ako investitor kasni ili ako se nakon useljenja pojave nedostaci.
Pravna provera u ovoj fazi ne znači da će svaki rizik biti moguće potpuno eliminisati.
Njena svrha je da kupac zna šta kupuje, koje obaveze preuzima i kako je zaštićen ako se stvari ne odvijaju prema planu.